相続した実家はどうする?売る・貸す・活かす・手放すを4つの質問で決める

住む予定のない実家を相続して、売るか残すかを決めきれないまま、固定資産税の通知だけが届いていませんか。4つの質問に上から答えると、売る・貸す・活かす・手放すのどれから考えればよいかが絞れます。

相続した実家は、何から決めればよいですか?

次の4つに上から順に答えると、取るべき道が絞れます。

1. 家族の誰かが住む予定はありますか? → ある: 「直して住む」。ない: 次へ。
2. 売りにくい事情(再建築不可・共有名義・事故・残置物・田舎や山林)はありますか? → ある: 訳あり物件の買取や隣地への売却を検討。ない: 次へ。
3. 土地に活用の余地(駐車場・賃貸住宅などを建てられる立地と広さ)はありますか? → ある: 「貸す」「土地活用」と「売る」を比べる。ない: 「売る」を中心に。
4. 名義(相続登記)は整っていますか? → まだ: どの道を選んでも、まず相続登記。売るにも貸すにも、名義が手続きの前提になります。

どの道にも当てはまらず、建物を取り壊したあとの土地を手放したいだけなら、「国に引き取ってもらう」(相続土地国庫帰属制度)が候補になります。

選択肢は6つ。自分に向くのはどれですか?

選択肢は、売る・貸す・土地活用・直して住む・国に引き取ってもらう・当面維持する、の6つです。金額は物件ごとに大きく違うため、ここでは「どんな費用がかかるか」の種類だけを並べます。

売る

使う予定がなく、早く管理から離れたい人に向きます。売り方には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、業者がそのまま買い取る「買取」があります。費用の種類は、仲介手数料(仲介の場合)、測量や解体の費用(必要な場合)、売れたときの譲渡所得税などです。条件を満たせば、相続した空き家を売ったときの3,000万円の特別控除が使えることがあります(期限の節を参照)。

貸す

建物がまだ使え、賃貸の需要がある立地の人に向きます。貸す前の修繕費、管理を任せる場合の管理費、固定資産税が続きます。入居者がいるあいだは、家族が住む・空き家として売る、といった選択はとりにくくなります(当サイトの整理)。

土地活用(駐車場・賃貸住宅を建てるなど)

土地の広さと立地に余地があり、長く持つつもりの人に向きます。建築や整備の費用がかかり、借入を伴うこともあります。収支の見込みは会社ごとに違うため、複数の会社の案を並べて比べるのが前提です。

直して住む

家族の誰かが住む予定がある人に向きます。リフォームや建て替えの費用がかかります。建て替えの場合、敷地が道路に2m以上接していないと、原則として建て直せません(再建築不可の家の売り方で詳しく書いています)。

国に引き取ってもらう(相続土地国庫帰属制度)

相続や遺贈で取得した土地を、国に引き取ってもらう制度です(法務省)。使えるのは土地だけで、建物がある土地は申請できません。審査手数料は土地一筆あたり14,000円、負担金は20万円が基本で、市街化区域などの宅地・農地や森林は面積に応じて20万円を超えることがあります(法務省)。審査の標準処理期間は8か月とされています。

国庫帰属を含めて、田舎の土地の手放し方をかかるお金で比べたい人は、田舎の土地が売れないときの手放し方にまとめています。

申請できない土地・承認されない土地の理由別の件数と、使えなかったときに当たる先は、相続土地国庫帰属制度のデメリットにまとめています。

当面維持する

家族の意見がまとまらない、思い出の品の整理が終わっていない、などで決めきれない人の「つなぎ」です。固定資産税、火災保険、草木の手入れや見回りの手間が続きます。維持を選ぶ場合も、下の「放置するとどうなるか」の節を先に読んでください。

質問1: 家族の誰かが住む予定はありますか?

住む予定があるなら、「直して住む」が第一候補です。その場合に確かめたいのは、建物の傷み具合と、建て替えができる敷地かどうかの2点です。

住む予定がない、または「いつか誰かが住むかもしれない」程度なら、住む予定はないものとして次の質問に進むのが現実的です。決めないあいだも、税と管理の負担は続くためです。

質問2: 売りにくい事情はありますか?

次のどれかに当てはまると、一般の買い手が見つかりにくく、仲介だけでは時間がかかることがあります。その場合は、訳あり物件を扱う買取業者や、隣の土地の所有者への売却が選択肢に入ります。

再建築不可

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません(国土交通省の資料)。これを満たさない敷地は、原則として建て替えができません。確かめ方と売り方は再建築不可の家・土地の売り方にまとめました。

共有名義(兄弟などとの共有)

家と土地を兄弟などで共有していると、家族の意見がそろわず、全体の売却が進まないことがあります。共有名義の不動産を全体で売るには共有者全員の同意が要ること、自分の持分だけなら自由に売れることを、公式サイトで案内している買取業者もあります。全体の売却が契約の直前に白紙に戻り、自分の持分だけを売った例を公開している業者もあります(訳あり物件の買取業者の比べ方に要約を載せています)。法律上の扱いは弁護士・司法書士に確かめてください。兄弟が反対している・連絡が取れないときの進め方は、共有持分だけ売れるかで4つの道に分けています。

事故・残置物

家財が大量に残っている、過去に事件や事故があった、といった事情です。家財をそのままの状態で買い取ると公式サイトに書いている買取業者もあります。家財の扱いの違いは、実家を片付けずにそのまま売る方法で4社の公式の表記を比べています。

家財の片付け・売り方の決定・解体を、どの順番で進めるかは実家じまいの順番を1枚にした表で確かめられます。

田舎の土地・山林

需要の少ない地域の土地や山林は、買取業者でも難しい場合があります。田舎の土地に限った数字ではありませんが、流通しにくい空き家を対象にした和歌山県宅地建物取引業協会の買取マッチングでは、買取希望案件65件のうち成立は2件でした(国土交通省の事例集。買取業者の比べ方に要約)。宅地として使えない山林や農地は買取が難しい場合がある、と公式サイトのよくある質問に書いている業者もあります。建物を取り壊した土地なら、相続土地国庫帰属制度も比べる対象になります。実家が市街化調整区域にあり、建て替えや使い方の変更に許可が要ると言われた場合は、市街化調整区域の実家の確かめ方と売れる相手を先に読んでください。

どの業者が、どの事情に対応していると公式に書いているかは、訳あり物件の買取業者の比べ方で横並びにしています。

質問3: 土地に活用の余地はありますか?

活用の余地は、まず「その土地に何を建ててよいか」(用途地域など)で決まります。用途地域は、土地がある市区町村の都市計画の担当窓口で確かめられます。自治体によっては、ウェブの地図(都市計画図)でも見られます。

余地がありそうなら、「売る」の査定と「貸す・活用する」の案を両方取り寄せて並べます。片方の案だけでは、もう一方と比べられないためです。

質問4: 名義(相続登記)は整っていますか?

名義がまだ亡くなった方のままなら、どの道を選ぶ場合も、まず相続登記です。2024年4月1日から相続登記は義務になりました(法務省)。詳しくは次の「期限があるもの」の節にまとめています。

空き家のまま放置するとどうなりますか?

放置すると、固定資産税の負担が増えるおそれと、市区町村からの指導・勧告の対象になるおそれがあります。

固定資産税と住宅用地特例

住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が、200m²以下の部分は1/6、200m²を超える部分は1/3に減額されます(住宅用地特例。国土交通省の資料)。この特例は、次の2つの場合に受けられなくなります。

• 市区町村から「特定空家」や「管理不全空家」として勧告を受けた場合(国土交通省)。
• 建物を取り壊して、1月1日の時点で住宅の敷地でなくなった場合(横浜市のよくある質問の例)。

管理不全空家・特定空家

2023年(令和5年)6月14日に公布された改正空家法で、放置すれば特定空家になるおそれのある空き家が「管理不全空家」として、指導の対象になりました。指導に従わず勧告を受けると、住宅用地特例が受けられなくなります(国土交通省)。

相続登記をしないままにすると

正当な理由なく相続登記をしないと、10万円以下の過料の対象になります(法務省)。

決める前に、期限がある手続きはどれですか?

実家の行き先を決める前でも、次の期限だけは先に確かめてください。税の特例が自分に使えるかどうかは、税務署か税理士に確かめてください。

手続き・制度	期限	窓口・出典
相続登記の申請	相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内。2024年4月1日より前に相続した不動産は2027年3月31日まで	法務局(法務省)
相続人申告登記(相続登記の義務を果たすための簡易な方法)	2024年4月1日から利用できる	法務局(法務省)
相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除	相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。制度の対象は2027年(令和9年)12月31日までの売却	税務署(国税庁 No.3306)
相続土地国庫帰属制度の負担金の納付	負担金の通知が届いた日の翌日から30日以内(過ぎると承認が失効)	法務局(法務省)

3,000万円の特別控除には、ほかにも条件があります。たとえば、1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた家であること、相続の直前に亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと、売却代金が1億円以下であること、家を一定の耐震基準に合うようにするか取り壊すこと(2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに行う形も認められています)などです。相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以後の売却では控除額が2,000万円までになります(国税庁)。

名義・固定資産税・家の管理を、どの順番で片づけていくかは、相続した実家で最初にやる手続きにまとめています。

自分の状況なら、どこに相談すればよいですか?

状況ごとに、最初に当たる相談先は次のとおりです。提携の有無にかかわらず、同じ表に載せています。

状況	最初の相談先	ここで分かること
名義が亡くなった方のまま	法務局・司法書士	相続登記の手続き
売ったときの税・特例が使えるか	税務署・税理士	3,000万円特別控除などの可否
再建築不可・共有持分・残置物などで売りにくい	訳あり物件の買取業者(2〜3社)	買取の可否と査定額
普通に売れそう	複数の不動産会社の売却査定	仲介での売り出し価格の見込み
土地に活用の余地がある	土地活用の会社(複数社)	活用方法の案と収支の見込み
地元で使ってくれる人を探したい	自治体の空き家バンク	空き家バンクに登録して、物件を探す人に情報を出せるか
建物のない土地を手放したい	土地がある都道府県の法務局(本局。予約制)	相続土地国庫帰属制度が使えるか

よくある質問

まだ何も決めていませんが、先にやることはありますか?

名義の確認です。登記簿で名義が亡くなった方のままなら、相続登記を進めます。相続登記は義務で、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内が期限です(法務省)。

建物を壊して更地にした方が売りやすいですか?

一概には言えません。壊すと、1月1日の時点で住宅の敷地でなくなり、固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなることがあります(横浜市の例)。また、道路に2m以上接していない敷地は、壊すと原則として建て直せません。壊す前に、売り先や活用の会社と、市区町村の固定資産税の窓口に確かめてください。

相続土地国庫帰属制度は、家が建ったままでも使えますか?

使えません。建物がある土地は申請できないと、法務省の制度の概要に書かれています。

兄弟と共有している実家は、自分だけで決められますか?

全体を売るには共有者全員の同意が要る、と案内している買取業者があります。自分の持分だけを買い取ると案内している業者もありますが、家族の関係に影響することもあります。当サイトでは法律上の判断ができないため、弁護士・司法書士に確かめてください。

3,000万円の特別控除は、自分も使えますか?

建てられた時期、相続の直前に住んでいた人、売る時期、売却代金などの条件があります(国税庁 No.3306)。当サイトでは使えるかどうかを判断できないため、税務署か税理士に確かめてください。

出典

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」(2026年10月18日に確認)
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」(2026年10月18日に確認)
• 法務省「相続土地国庫帰属制度に関するQ&A」(2026年10月18日に確認)
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」(2026年10月18日に確認)
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」(2026年10月18日に確認)
• 国土交通省「空き家対策における事例集」(令和3年3月)(2026年10月18日に確認)
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の相談対応について」(2026年10月18日に確認)
• 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」(2026年10月18日に確認)
• 国土交通省「空き家対策 特設サイト」(2026年10月18日に確認)
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」(概要資料)(2026年10月18日に確認)
• 国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」(2026年10月18日に確認)
• 国土交通省「接道規制のあり方について」(2026年10月18日に確認)
• 横浜市「住宅を取り壊して駐車場にした場合の固定資産税は…」(2026年10月18日に確認)
• 国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」(2026年10月18日に確認)
• クランピーリアルエステート「共有持分の買取」(2026年10月18日に確認)
• ワケガイ「よくある質問」(2026年10月18日に確認)
• タウンライフ空き家売却査定(公式)(2026年10月18日に確認)